Vlak voor het kerstreces lanceerde de kersverse minister van Binnenlandse Zaken Liesbeth Spies het kooprecht: een  beleidsvoornemen voor de sociale huursector dat al aangekondigd was in het regeerakkoord. Huurders krijgen in Nederland het recht om hun woning te kopen tegen 90% van de WOZ-waarde.

Om huurders dat recht te kunnen laten uitoefenen, krijgen de corporaties als eigenaar de plicht om 75% van hun woningen aan te bieden aan huurders die minimaal een jaar in hun woning wonen. De huisbazen stonden direct op hun achterste benen. Mij lijkt het ook een slecht plan. Maar niet omdat de corporaties hun woningen niet kwijt willen.

Markteffecten

Namens de corporaties dreigde Marc Calon al voor de Ministerraad goed en wel een besluit had genomen met juridische stappen wegens inbreuk op hun eigendomsrecht. Corporaties kunnen ook geen vastgoedstrategie meer bepalen. En huurders willen toch niet kopen, want het risico is te hoog en ze krijgen geen lening.

Professor in de sociale huursector Hugo Priemus legde er nog wat argumenten naast: kooprecht zou de woningmarkt kapot maken: meer aanbod op de toch al ruime koopmarkt, dus prijsdalingen. Door de vraag naar hypotheken voor de kopers zou Nederland ook nog verder in het rood komen te staan. De bankensector zou nog meer risico lopen en het Rijk zou meer moeten uitgeven aan hypotheekrenteaftrek.

Right to buy

Het lukraak verkopen van huurwoningen heeft inderdaad weinig zin. In het Verenigd Koninkrijk heeft het Right to Buy van Thatcher, vergelijkbaar met het Nederlandse voorstel, in de jaren tachtig niet geleid tot de gewenste resultaten — om niet te zeggen dat het desastreuze gevolgen had.

De sociale huursector is verpauperd, na de crisis in 2007 kwamen huizenkopers op straat te staan omdat ze hun hypotheek niet meer konden betalen en het onderhoud aan de gekochte woningen is slecht. Eigenaren zijn ook niet tevredener dan huurders. In Schotland hebben ze het kooprecht daarom maar weer afgeschaft.

Kooprecht

Dat roept de vraag op hoe het kooprecht hier eigenlijk op de politieke agenda gekomen is. De enige partij die in 2010 voor een kooprecht pleitte was GroenLinks, dat daarbij voorstelde om huurders de woning bij verlaten weer aan te laten bieden aan de corporatie, die dan een (eerste) terugkooprecht zou krijgen. Dat laatste is nu niet het plan: een verkochte huurwoning blijft een koopwoning.

Bovendien bleef GroenLinks buiten het kabinet. De enige aanwijsbare bron voor de opname van het kooprecht in het Regeerakkoord is een pleidooi van Docters van Leeuwen, Hans Hillen en Sweder van Wijnbergen met  corporatiedirecteur Jan Sinke in het Financieele Dagblad  medio 2010 — tijdens de kabinetsformatie.

Uittreden

Sinke heeft inmiddels een reputatie  in het agenderen van de corporatiesector in den Haag; vooral zijn wens om uit te treden uit de sociale huursector droeg daaraan bij. Hij was een verklaard tegenstander van het beleid van Balkenende IV, waarbij de corporaties vooral gebruikt werden als pinautomaat.

De corporaties moesten meer presteren, vooral in de aanpak van slechte buurten in de steden, en tegelijk moesten ze meer afdragen, bijvoorbeeld door de introductie van de vennootschapsbelasting, wat ten koste ging van hun investeringsvermogen dat ze nu juist nodig hadden voor de Vogelaarwijken.

Verlies
De corporaties slikten dit beleid uit angst voor verlies van positie: de sociale huursector is groot en wil dat blijven. Circa 1,5 miljoen huishoudens (inkomen onder €33.000 per jaar) hebben een sociale huurwoning nodig, en er zijn 2,4 miljoen corporatiewoningen. Te veel dus.

De oplossing was in 2010 volgens Sinke en de lobbyisten dat corporaties een deel van hun woningen moesten verkopen aan hun zittende huurders. Daartoe moesten die huurders volgens aangemoedigd worden door mensen met hogere inkomens ook hogere huren te vragen voor sociale huurwoningen.

Verschuiving

Verkoop zou corporaties € 120 miljard opleveren, te investeren in sociale woningbouw. Dit zou volgens Van Wijnbergen geen negatief markteffect hebben, omdat vragers en aanbod een-op-een op de markt komen. Er gebeurt dan niets met de prijs. Dat is in grote lijnen correct.

Hier gaat het betoog van de corporaties ook mank: ‘de vraag’ en ‘het aanbod’ veranderen wel door de introductie van het kooprecht, maar dat is een verschuiving in zowel vraag als aanbod: geen grote prijsdalingen, dus.

Financiering

Het probleem schuilt niet in de markteffecten, hoewel het voor huurders moeilijk zal worden om een appartement dat tegen 90% van de WOZ-waarde gekocht is te financieren, nu de banken striktere voorwaarden stellen aan hypotheekverstrekking en het kabinet openlijk nadenkt over beperking van de hypotheekrenteaftrek via een aflossingsverplichting.

Ook hier gaat het betoog van de corporaties mank: het rijk gaat iets aan de renteaftrek doen en banken maken een eigen afweging over hypotheekverstrekking, dus financiering hoeft geen groter kredietrisico op te leveren.

Uitvoeringsproblemen

Het werkelijke probleem zijn de corporaties zelf. Ze kunnen geen strategisch voorraadbeleid voeren, ze moeten complexen splitsen in appartementsrechten, ze maken verkoopkosten en hun eigendomsrecht wordt aangetast. Het is allemaal waar.

Maar voor de helft zijn het uitvoeringsproblemen, die deels betaald kunnen worden uit de winst van de verkoopopbrengst. De andere helft gaat over de principiële vraag van wie die sociale huurwoningen — en de corporaties zelf — nu eigenlijk zijn.

Brutering
Daarover zou de discussie eerst moeten gaan. De overheid heeft in 1995 besloten de banden met de corporaties door te snijden: de corporaties losten hun bij het Rijk uitstaande leningen af met het geld uit toekomstige subsidies. Zo kon de Rijksbalans verkort worden en haalde Nederland de normen voor toetreding tot de euro.

Corporaties kregen meer vrijheid en mochten gaan ondernemen. Maar dat deden ze zonder aandeelhouders, en zonder (al te veel) toezicht. Dat heeft vooral geleid tot ongelukken en hoge salarissen.

Toezicht

Geen wonder dat de overheid daar nu wat aan wil doen. Door duidelijke regels te stellen, door het toezicht te verscherpen en door de topinkomens te beperken. Alleen helpt het kooprecht voor huurders daar niet bij. Zelfs als de corporaties 75% van hun woningen aanbieden, zullen ze maar een klein deel verkopen omdat huurders niet zo geïnteresseerd zijn.

Daarom zal Donner het voorstel dat hij als Minister van Binnenlandse Zaken nog in zijn Woonvisie opnam wel afschieten als vicepresident der Raad van State. Al was het maar om de schijn van belangenverstrengeling te vermijden.