Vestia of het failliet van de sociale huursector

Het Financieele Dagblad zat er bovenop: dit weekeinde dreigde de grootste corporatie van Nederland om te vallen. Vestia, sociaal verhuurder van ruim 81.000 woningen in Haaglanden en Rotterdam, is in de problemen geraakt omdat het miljarden moest storten om de gedaalde marktwaarde van de derivatenportefeuille te compenseren. Vestia ontkende eerst dat er iets aan de hand was, maar maakte gisteren bekend dat bestuurder Erik Staal het veld zal ruimen. De sociale huursector deed zijn naam eer aan: vijf collega-corporaties tastten diep in de buidel om Vestia overeind te houden. Daarmee is het acute gevaar geweken. Maar het probleem is nog niet opgelost…

Renterisico

Wat ging er nu precies mis bij Vestia? De aanleiding voor de financiële problemen is de extreem lage lange rente van dit moment: onder de 2,5%. Daardoor is de waarde van de derivatenportefeuille van Vestia zo ver gedaald, dat de corporatie moest bijstorten. Vestia kocht die derivaten om het renterisico op de leningenportefeuille te neutraliseren. Dat kan met een cap en een floor. In het eerste geval keert de bank een bedrag uit als de rente boven een bepaald niveau komt, bijvoorbeeld 5%, in het tweede geval krijg je een betaling als de rente onder een bepaald niveau komt, bijvoorbeeld 3%. Zo betaal je netto altijd een rente tussen 3% en 5% op je leningen: dit is een collar. Daarnaast kun je renterisico afdekken met een swap: daarmee kun je jouw variabele rente op een lening inruilen tegen de vaste rente op een lening van een ander.

Derivaten

Zekerheid en risicoreductie kost altijd geld: je koopt een afgeleide waarde om te zorgen dat je in de toekomst geld krijgt, of niet hoeft te betalen. Vestia heeft een portefeuille van minimaal tien miljard euro. Die derivaten hebben een marktwaarde en die waarde is nu gedaald omdat de rente laag is. Dat is logisch: je kunt nu op lange termijn zo goedkoop lenen, dat opties om het renterisico te neutraliseren waardeloos zijn. Vestia heeft die derivaten nog wel in bezit. Die moeten ze op een bepaald moment ook uitoefenen tegen de overeengekomen (hoge) prijs. Daarom moet Vestia nu geld bijstorten; de verkoper van de derivaten wil zekerheid dat er tegen de uitoefeningsdatum voldoende geld is om de aangeschafte waarden ook daadwerkelijk uit te oefenen.

Voorspelling

Vestia meldde maandag in een eerste reactie dat een rente van 2,5% ‘historisch onwaarschijnlijk laag is’. Met andere woorden: dit was natuurlijk niet te voorzien. Een vreemde reactie. Er is altijd een kans dat de rente daalt: juist omdat de rente fluctueert, dek je het risico af met derivaten. Vestia gokte alleen op een te kleine bandbreedte. In 2009 meldde de Raad van Commissarissen al dat er een probleem zou ontstaan als de rente daalde tot onder de 3%. Dat werd niet reëel geacht. Daar zit de fout: Vestia dacht de rente te kunnen voorspellen. In de tweede plaats mag de kans op een lage rente klein zijn, de impact is hoog als je voor tien miljard aan derivaten hebt. Daar zit het tweede probleem: de portefeuille is zo groot omdat Vestia veel geleend heeft.

Schuld

Vestia heeft een grote leningenportefeuille: een langlopende schuld van ruim vijf miljard euro. Dat komt doordat Vestia snel gegroeid is. Het bezit nam de afgelopen vijf jaar toe met maar liefst 14,8% tot bijna vier en een half miljard euro. De sociale verhuurder bouwde nieuwe woningen, zowel in de sociale huursector als in de vrije huur- en koopsector. Daarnaast nam Vestia projecten en andere corporaties over: in 2010 werd bijvoorbeeld SGBB ingelijfd. De omzet en de winst hielden geen gelijke tred met de volumegroei: die stegen met 9,6% en 12,5%. Vestia moest dus wel bijlenen. Inmiddels is de vastgoedportefeuille voor 87% vreemd gefinancierd. Om het risico op de enorme schuld te beheersen, moesten derivaten uitkomst bieden. Daarnaast zette Vestia derivaten in om het renterisico op toekomstige leningen af te dekken en de lage rente van dat moment ‘vast te zetten’.

Ambitie

Vestia kwam dus in de problemen door snelle groei, grote ambitie en veel lenen en de wens het renterisico af te wentelen met een financiële constructie. Dat bleek een dure gok — zo duur dat Vestia er bijna aan bezweek. De combinatie van een grote ambitie en gebrekkig risicomanagement komt vaker voor in de corporatiesector. Vestia is de elfde corporatie die in het afgelopen decennnium in opspraak raakt. Het afgelopen jaar waren er problemen bij WaardWonenWoningstichting Geertruidenberg en Servatius. Daarvoor waren SGBB met de frauderende Gerard van der Z., Rochdale met Hubert ‘Maserati’ Möllenkamp en Woonbron met de affaire rond de SS Rotterdam in het nieuws. De belastingdienst doet sinds eind vorig jaar onderzoek naar verdachte transacties in de sector.

Patroon

Elke keer dat een corporatie negatief in het nieuws komt, noemt brancheorganisatie Aedes dat direct een incident. Dat is na elf affaires niet meer vol te houden: de sociale huursector heeft een structureel financieel probleem. Dat is niet vreemd, want corporaties hebben veel geld en wet- en regelgeving is vooral gericht op maatschappelijke prestaties. De overheid moedigt coproraties aan om ‘maatschappelijk te ondernemen’. Ze moeten zo betere diensten leveren aan huurders en mooiere, leefbare wijken maken onder regie van de gemeente. Dat ‘ondernemen’ trekt ambitieuze, statusgerichte managers. De bestuurders in de sector willen bijvoorbeeld niets weten van een wettelijk maximuminkomen. Vestia’s Erik Staal is een voorbeeld van zo’n manager; hij stond jarenlang bovenaan het lijstje veelverdieners en was daar trots op.

Toezicht

Er werd ook geen paal en perk aan het management gesteld. Dat komt door een gebrek aan toezicht. Control is bij corporaties voornamelijk gericht op financiële verantwoording achteraf en minder op investeringen, strategie, risicomanagement en preventie door ‘zachte’ factoren als ethiek en integriteit. De interne toezichthouders — raden van toezicht en commissarissen — keuren vaak achteraf goed, bemoeien zich weinig met het management en hebben soms ook een te laag niveau. Er is ook geen toezicht op de toezichthouders; er is immers geen aandeelhoudersvergadering die ze kan ontslaan. Alleen de overheid houdt toezicht op de sector via het CFV, maar ook dat toezicht is gericht op financiële verantwoording en maatschappelijke prestaties, niet op strategie.

Cultuur

Corporaties zijn notoir slechte risicomanagers. Meer dan de helft van de bedrijven heeft geen risicobeleid, ze kwantificeren hun risico’s niet, zoals ook nu weer blijkt, en er is geen verplichting om risico’s te beheersen. De sector houdt bovendien nog steeds geen rekening met de mogelijkheid van fraude en ernstige fouten, waardoor elke affaire als een verrassing komt. Corporaties zien hun eigen cultuurproblemen niet: ze zijn intern gericht, gesloten, conservatief en wars van zowel overheidsingrijpen als de tucht van de markt. Daardoor kan bij corporaties een losse ethiek ontstaan, waarin bestuurders het idee krijgen dat het normaal is om zelf ‘deals’ te doen waar ze voordeel bij hebben: zo gaat het nu eenmaal in de volkshuisvesting. In die zin is de gekozen oplossing — corporaties helpen elkaar — eerder een bevestiging van het probleem dan een echte oplossing…

5 gedachtes over “Vestia of het failliet van de sociale huursector

  1. Scherpe analyse, compliment voor het betoog. En goed om er een sectorbrede beschouwing van te maken. Alle individuele incidenten tellen immers uiteindelijk wel op tot een totaalbeeld. Belangrijkste punt voor nu is de vraag wat er geleerd is, wat de vervolgstappen zijn en hoe de sector structureel incidenten gaat voorkomen.

  2. Goed stuk, ik zie alleen niet waarom een bredere opdracht voor woningcorporaties zoals het bijdragen aan een mooiere wijk zou leiden tot statusgerichte managers. Het lijkt mij niet meer dan logisch dat woningcorporaties hun verantwoordelijk voor een mooie wijk nemen

    1. Dat lijkt mij ook. Het doel is goed (betere diensterverlening en mooiere wijken), maar de middelen — ondernemen met veel geld — trekken ambitieuze managers aan, zoals Staal, Möllenkamp, Van der Z., Kromwijk ettq. Op zichzelf geen probleem, maar enige sturing is dan wel gewenst.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s